פרק ראשון: תמ”א 38/1 – חיזוק ועיבוי
המחוקק העניק לאזרחים המתגוררים בבניינים ישנים אשר ההיתר לבנייתם ניתן לפני שנת 1981 ארגז תמריצים שמטרתו כפולה: הראשונה והחשובה – חיזוק מבנים והתאמתם לתקן רעידות אדמה. השנייה, לא פחות חשובה – סיוע בתהליכי התחדשות עירונית וחידוש הבניינים הישנים בערים.
כל זאת נעשה בדרך של הקניית זכויות בניה לבניין שעובר תהליך של חיזוק מבנה במסגרת תמ”א 38, וכן בדרך של ויתור על מס רכישה ומס שבח במסגרת העסקה שבה מעבירים הדיירים את זכויות הבניה לפי תמ”א 38 ליזם, בתמורה לחיזוק, שיפוץ ושדרוג מבנה המגורים ולעיתים, גם להגדלת דירתם. העיריות תורמות את חלקן בדרך של ויתור על היטל השבחה שהן רשאיות להטיל ולגבות מהתושבים כתוצאה מהקניית הזכויות הנוספות.
כך יוצא, שבעלי הדירות מקבלים, במקרים בהם אפשר, תוספת לדירתם, וזאת בבניין שעובר חיזוק והשבחה של כל הרכוש המשותף והחלקים הציבוריים. במקרים רבים, מדובר גם בתוספת מעלית שכן היזם בונה קומות נוספות על הגג. וכן, במקרים לא מעטים, מתאפשרת בניית מחסנים, ומציאת פתרונות חניה, הכל על-פי התנאים הפיזיים והכלכליים של כל פרויקט.
היתרון לבעלי הדירות ברור, אך בצדו עולים לא פעם חששות: כיצד ידעו הדיירים שהם מקבלים את מלוא התמורה שניתן לתת להם במסגרת הפרויקט? מהם הביטחונות שהם יכולים לקבל כדי לוודא שהפרויקט לא “נתקע” באמצע הדרך? איך יימשכו החיים במהלך הבניה? ובכלל – איך יוצרים הסכמה בין השכנים על האופן של קידום הפרויקט, ועל ההתקשרות עם יזמים?
כדי לבדוק את השאלות הללו בחרתי את אחד הפרויקטים עימם יש לי היכרות בירושלים, זה שברחוב הפלמ”ח 40; נפגשתי עם נציג של בעלי הדירות, עם עורכי הדין מטעמם, ועם היזם.
עוה”ד אמיר קדרי ואמיר עדיקא ממשרד גלעד שר, קדרי ושות’ מייצגים את הדיירים בפרויקט זה, ובהם בעלי ניסיון רב בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית בירושלים.
היזם מוטי אנקרי מנכ”ל חברת “קשת נדלן” – אומר כי ללא כל ספק, ישנה חשיבות רבה לתהליכי התחדשות עירונית הן עבור הדיירים והן עבור הרשויות.
פרויקט מוצלח של תמ”א 38 הינו פרויקט בו כל הצדדים המעורבים מרוויחים: הדיירים מקבלים בניין מחוזק מפני רעידות אדמה, שיפוץ כולל של פנים הבניין וחוצה לו וכמובן תוספת שטח משמעותית לדירה ,בסה”כ השבחה ניקרת לנכס.
הרשות מקבלת התחדשות עירונית ושטחי ארנונה חדשים ואילו היזם מקבל את זכויות הבנייה המגיעות לו על פי חוק התמ”א ומכח ההסכם עליו חתם עם בעלי הזכויות.
עו”ד אמיר קדרי: ראשית חכמה, היא בחירת צוות היועצים לפרויקט; צוות אשר יהיה מקצועי דיו, ואשר האינטרס היחיד שלו יהיה לייצג את בעלי הדירות. עורכי הדין צריכים לסייע לדיירים להבין את גבולות האפשר בכל פרויקט ולחדד את רצונותיהם. הם מסייעים לדיירים לקבל החלטות בינם לבין עצמם, ומנהלים בשמם את המשא ומתן המשפטי מול היזם.
עו”ד אמיר עדיקא: בעלי דירות מאורגנים ומאוחדים הם מרכיב בסיסי של פרויקט מוצלח. כדי לקדם את הפרויקט כדאי שתהיה לדיירים נציגות שיש לה פנאי לעסוק בנושא, ונציגות אשר מקפידה על שיתוף מלא של הדיירים בהתפתחויות, בפרטי המשא ומתן, והעיקר – בפרטי התמורה שיקבלו הדיירים במסגרת ההסכם.
כל פרויקט נבדק לגופו; צריך לבחון היטב את הפוטנציאל הכלכלי של הפרויקט על מנת לוודא שמצד אחד – היזם מרוויח מן הפרויקט ולא מפסיד ממנו, ומצד שני – שבעלי הדירות מקבלים את המקסימום האפשרי.
מניסיוני העשיר בנדל”ן , עסקאות קורות או לא קורות , אם הכימיה האנושית עובדת , תמ”א 38 נחשבת בעיני כל דייר כמשימה כמעט בלתי אפשרית, כשהכימיה האנושית עובדת והצוות הנבחר הוא הצוות הנכון הכל זורם קל נעים והחשוב מכל אפשרי ובהחלט כדאי
עו”ד אפרת חיניץ המנהלת ומלווה פרויקטים של תמ”א 38 בירושלים ובתל אביב ואף מייצגת דיירים אל מול יזמי הפרויקטים: לצד צוות יועצים מקצועי ומוביל, המסייע בקידום התהליך בצורה יעילה וממוקדת, חשוב כי הדיירים עצמם יראו לנגד עיניהם את הרווחה המצרפית אשר הפרויקט מעניק לדיירים ולבניין בכללותו. חשוב להבין, כי מדובר בפרויקט המבוסס על הסכמת 2/3 מבעלי הדירות בבניין ובמקרים רבים, הפרויקט אינו מאפשר מתן הטבות זהות לכל דייר ודייר. כך למשל, תוספת המעלית מיטיבה יותר עם בעלי הדירות בקומות העליונות מאשר עם בעלי דירות הקרקע, או- ישנם מקרים בהם ניתן לבצע הרחבת ממ”ד לחלק מדירות הבניין ולדירות הנותרות ניתן להוסיף מרפסת. במקרים כאלו, בניין אשר בעלי הדירות בו דוגלים בפתיחות, שקיפות בניהול התהליך ואמון באנשי המקצוע המובילים, לצד הכרה ברווחה המצרפית שהפרויקט מעניק לעומת התמקדות בהבדלים בין כל דייר ודייר, יוכל להתגבר על ההבדלים וליישם את הפרויקט בהצלחה.
רונית דוויק, מנכ”לית פרוספריטי נדל”ן: כל פרויקט נבדק לגופו; צריך לבחון היטב את הפוטנציאל הכלכלי של הפרויקט על מנת לוודא שמצד אחד – היזם מרוויח מן הפרויקט ולא מפסיד ממנו, ומצד שני – שבעלי הדירות מקבלים את המקסימום האפשרי.
מניסיוני העשיר בנדל”ן , עסקאות קורות או לא קורות , אם הכימיה האנושית עובדת , תמ”א 38 נחשבת בעיני כל דייר כמשימה כמעט בלתי אפשרית, כשהכימיה האנושית עובדת והצוות הנבחר הוא הצוות הנכון הכל זורם קל נעים והחשוב מכל אפשרי ובהחלט כדאי
